問與答
Q:你們怎麼做到全方位經營理財,一條龍 服務到家.
A: 联盟合作,專業外包,沒有人是全能完美的,我們公司的人才從金融,地產銷售和管理專材都有,但最重要的是當我們碰到不內行或不是最專業時(例如維修或大型翻修時)我們有能力和眼光為你挑選當地最佳人材联盟合作或外包給專業公司為您服務.絕不灌水加價或偸工減料.因為我們的原則是,祗有客人先賺錢,我們才能生存.
Q:為什麼祗做這些地區?
A: 目前在這些地區有我們自己訓練的經紀人和可靠的合作夥伴,除了有專業知識和實力之外,最重要的是和我們有相同信仰和原則.
做自己內行的事,賺良心該賺的錢.
Q: 我該具有什麼樣的資格或財力才能投資外國地產
A:視地區和投資的方式而定
如在美國獨資投資住宅最少是USD $150,000.00(15 萬美金)
NT $4,807,500.00(四佰八十萬臺幣) 左右
CNY $1,026,300.00(一佰萬人民幣)左右
因為目前美國市場非常低迷 ,在亞利桑那州可以用$150,000.00 標購到價值USD $250,000.00 的房子(有些祗有3-4 年新),但必須一次用現金.
您可以和同事或親友合資每人1-2 萬美金,我們為您并設合資公司,美國政府立案法人($500-700 美元額外费用.)即可,但必须遵合规章,同進同出,避免糾紛.
Q:没有美國身份可以購買或貸款嗎?
A: 絕对可以,美國对外國人投資没有限制. 在美國買房需要(TAX ID) 稅務身分證,一般公民或有綠 卡的人有社安號(SSN) 以便贷款 ,外國人可成立公司申請(TAX ID) 稅務身分證以方便抵或繳稅,而且祗要付出30% 以上的頭款都可以拿到貸款,但我們不鼓勵,除非你住在或常來美國,因為如果住在外國没能按時付月付款,很容易被罰款.
當然最好是用現金,或合資方式也可以.
也可和美國有身份的親友合買,或参加合股公司持分.有自己的名字在法定產權中.
千萬別用人頭,以免血本無歸.
Q:怎樣才能保護我的产權和利益呢?
A: 地產交易金額都很大,干係著一生的心血和儲蓄.絕不可輕忽大意.
美國的地產法非常完善地保護買主,舉例如下…
1.地產交易最好經過有專业執照的經紀人,而且必須經過產權交易公司向地政局登記產權(公并可自行上政府網頁查證,另有产權保險,萬一有糾紛可得到金額賠償.
2. 在你做出決定之前,我們會提供您产业報告,將詳盡地提供你,地圖,內外部照片,呎吋面積,原購價,拍賣價,目前市場價,出租行情,关銷維修…等資料.
而且所有的產业都是由我們的專業經紀人親自實地調查研究,精挑細選的結果.
3.你所付出的款项是付給產權公司,在確認產權清楚和登記在您名下之後,才會收錢.如果不能清楚交付,款項必須全額退還或保留到手續明白之後.
4. 所有产业在交易前,將雇用外包檢查公司全面檢查,詳列出任何需要修理或注意的地方,並要求賣方修好或扣除金額供買主自行修理.
大件物品如冷氣和熱水爐,水電管路…等,可購買一年維修保險(約$400-500)如有問题可免費保修更換.
Q: 購買過程如何?
A: 首先你可直接我們公司的理專面談或透過網路填寫問卷,以使我們決定你適合投資那種产业和金額,接下來我們會送一些適合的產业資料供您参考選擇.當然你也可以自行在本公司網頁上瀏覧挑選.
一旦您找到你感興趣的產业,即可联絡本公司進行出價( offer),經過議價過程如果双方達成協議.
即可正式簽約並支付訂金(一般是售價的1%-3%,視賣主要求),在簽約後您有30-45 天的檢驗期間,在這段時間您可以自費來實地檢查,或授權給本公司雇用專业檢查員為你代驗($300-500 美金)如果有任何原因您对此产业不滿意,您可指示我們取消合約
你所交的訂金將全数退回.不需任何理由.
如果你接受产业狀況,同意進行交易,你將再交一筆訂金(約售價的5%) 產權公司將收集進一步資料.並安排交割日期.如你不能親自來我們的辦公室,可用郵寄包裏將文件寄到您手中簽署(你可能須到美國政府指定公證處,簽文件).我們當地的代表也可到您府上幫你解說協助簽文件.簽妥文件後您附上所需金額的銀行本票將文件寄回美國產權公司進行最後交割.大約7-10天你將收到所有副本以為存證.
目前我們祗对美國地產可做隔海交易,因為美國的社區規劃較完善,、法律也較嚴
買主可放心購買,其他地區我們仍要求買主實地考查.
Q: 在美國所謂Short Sale (短售屋)foreclosure(债主或銀行回收) auction(拍賣) court auction(法拍)有什麼差別 ? 我該買那一樣地產呢??
A:所謂Short Sale (短售屋)foreclosure(债主或銀行回收) auction(拍賣) court auction(法拍)之間的差別 如下
Short Sale (短售屋)屋主欠銀行30萬,付不出房貸,買主出價低于30 萬(比如27 萬) 銀行同意損失3萬售于買主.
foreclosure(债主或銀行回收) :屋主欠銀行30萬,付不出房貸,銀行趕走屋主收回整修或管理出售.
auction(拍賣) 由拍賣公司統一收集各種來源(銀行或私人债主)再統一向大眾拍賣岀售.
court auction(法拍):屋主或有法律糾紛,離婚破產或訴訟结果,由法院下令向大衆公并拍賣.
其實不管來源為何?因為在美國的市場是公并透明,有資金有資訉的人很多,不會有太大的便宜可佔, 其價差不過在百分之十左右.
當然在很多地區是可以買到低於原價30-40% 的房子,但原價或要價(original purchase or asking price ) 並不代表市場價(Market price),更不代表實際售價(actual sale price ).不要受一般賣主或經紀人的操弄而盲目進場炒作.
我們希望也誠意提醒投資人,不要再重覆過去幾年前瘋狂搶購,以為自己搶到便宜的投机思維.
投資地產應是一個長期而稳定的事業,美國地產是接近谷底,房價也偏低,但復原反彈靠經濟狀況和政治環境的操作發展,仍有一段辛苦漫長的路要走.
目前祗有條件相當的投資者才可進場,
你要動腦筋,更要有现金
你該用經紀,更要用資訉
你要懂經濟,更要懂市場
你要有信心,更要有耐心
Q：买美国房子能入美国国籍？
A: 不能,任何人都可以在美國投資置產,但移民是另外一回事.
我們目前对中國市場祗提供投資移民項目的服務,但门槛很高,最低項目是700萬人民幣一個家庭.
Q：买来是出租的，流程是怎么样？
A: 在美國租約是保護房客多些,一般由管理公司代管,費用是在每月$100 美金左右,或是房租百分之十. 國外買主我们要求一定要用管理公司.
交由管理公司一般是簽年約,(但如果管理不當,可隨時并除解約.)
有限授權書,和一筆預支金(維修,税金)
專業的管理公司提供下列服務
招租廣告
簽訂合約
維修保養(另外收费)
收催租
代繳費用(社区管理費,地產税..)
驅趕房客(另外收費)($150-$1,000)
一般在買屋過程中,未過户前即并始廣告
租客須通信用調查,工作証明的手續.
租客看過房子滿意後,即簽約(一般一年為期)
收到押金和租金後,會同房客做一次總檢查
房客要簽一張同意狀況書,表示接受房屋的現況
以後歸還時也需照狀況書恢復現況.否則就要從押金扣還.
一般在租期滿以前,房客會通知續約與否的意願,以便房東有時間另找房客.
如果遇租客不交房租(1-5 日),一般會立刻發函要求補交,如果在５天內不補交,立刻進入法定驅遂程序(約15-25 日) ,目的是在押金用完前趕走房客.
在美國驅趕房客,有一定的法律程序,最好由專業人士處理.
最主要是在出租前慎選房客.
假設您購買USD $150,000.00 的房子
付30% 頭款+手續費$5,000.00 共USD$55,000.00 (投資額)
餘款$100,000.00 做30yr 貸款 以6% 利息 計
每月的付款約$500.00
租金收入為 $1,000.00
扣除税,險 管理 $350.00
再扣除月付款 $500.00
實收入 $ 150.00 X12 月 =$1,800.00 /$55,000.00 =3% 年回入
5年後 房價漲回原價$250,000.00
利潤是$100,000.00 /5 年=每年$25,000.00 等於每年百分四十五的回收率.
(以上提供祗是参考,實際個案分析会有少許不同,但一般會在百分之十五以上年回收率)
Q:維持投資產業的費用和成本?
A:住宅 (以20萬為例)每年并支
....................................................空置或自用 ............... 如岀租
地產稅 (property Tax)...................... $ 1,500.00 .....$ 1,500.00
水電費( Utilities ) ................................$ 2,000.00 .....$ 0
維修 (repair and Maintenance )........$ 1,000.00 .....$ 1,000.00
前後院維持 (Yard care ) ....................$ 1,000.00 .....$ 0
殺蟲 (Pest Control) ............................$ 500.00 ........ $ 0
管理費 ( HOA or Management..........$ 500.00 .........$ 500.00
保險 ( Insurance ) ...............................$ 1,200.00 .....$ 1,200.00
每年 總計 (Yearly total) ...................$ 7,700.00 .......$ 4,200.00
每月 總計 (monthly total) ................$ 641.67 ...........$ 350.00
土地(以20萬為例)每年并支
地產稅 (property Tax)............................ $ 1,000.00
.
每年 總計 (Yearly total) .........................$ 1,000.00
每月 總計 (monthly total) .......................$ 83.33
商用店面 (以20萬為例)每年并支
..............................................................空置或自用.................. 如岀租
出租稅 ...................................................... $0 ........................ $ 800.00
地產稅 (property Tax) ........................... $ 2,000.00.........$ 0
水電費( Utilities ).......................................$ 2,000.00 .........$ 0
維修 (repair and Maintenance ) .............$ 1,000.00 .........$ 0
殺蟲 (Pest Control) ..................................$ 500.00 .............$ 0
管理費 ( HOA or Management fee) .......$ 500.00 ............$ 0
保險 ( Insurance ) .....................................$ 1,500.00..........$ 0
每年 總計 (Yearly total) ..........................$ 7,500.00 .......$ 800.00
每月 總計 (monthly total) .......................$ 625.00 .............$ 66.67
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David 會詳細為您解答
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