林甸春天国际温泉度假会议中心

名家設計,経典之作,多元化之国际度假村及养生温泉鄉.

地点位于公路两侧,距离 新机埸及市中心僅二十分車程.

售楼处己建立中,立可起动销售工作.

大庆地產正处于最热烈交易週期.

地热資源丰富,温泉水質最佳

林甸春天国际温泉度假会议中心
Linaian spring international
Hot spring vacation convention center

本月精選產业 NOV-2008

2747 E. Indian School Phoenix, AZ 85016
Krispy Kreme NNN Lease

產業型式 : 商业
平方呎: 1539
建地: 12700
出租率100%
地區劃分:C-2 商业
售價$700,000.00
每呎平均價 $454.84
月租金 $3850 (淨收入)
回收率 6.6%
使用類: 餐飲
租期 3 年+12 延長期

卅,Arizona 市 Phoenix
交叉路口 SWC 28th St. and Indian School. Very strong demographics both residential and employment in immediate area.One of highest traffic intersections in the area.
Google Map http://maps.google.com/maps?hl=en&tab=wl

註腳: 最精華商區,獨立建築,,知名國際連鎖品牌 ,
租期長,租客稳,單租客,無管理費
NNN 租約 房客支付所有支岀,稅,維修
,房東零工作,零負担,零支出. 坐享其成

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住宅
Residential
Single Family 獨立屋
待售中
卧房/浴室:4/3 平方呎: 2438
建築年份: 2006
泳池: No Pool建地:1-7500 層: 双層房型: Single Family - Detached
地盘MAGIC RANCH
稅區 Queen Creek
社区名 型號
建商名DR HORTON
地號: 6600 E
学校行政區 -
小学: Johnson中學: Johnson
高中Florence
售價$135,000.00
原價$197,000.00
市價$152,000.00

交叉路口 ELLSWORTH AND HUNT HIGHWY Directions: EAST 12 MILES TO MAGIC RANCH-L ON OASIS BLVD.TO KIEFER L TO FIRST R THEN NEXT L LOCK BOX NOT MLS
註腳: 銀行回收, 新社區,近学校,商場,生活机能好,社區配套完善.近高爾夫球場
大約面積 2438停車: 2 房屋狀況 良好地面: 地毯
厨房: 主卧房: 洗衣房 飯廳: 客廳 : 車庫
格式: 獨棟别墅 完成度: 100%
建料: 木屋顶: 瓦顶圍牆: Block; Chain Link冷氣: Refrigeration暖氣: Electric Heat電力: SRP自來小

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Phoenix, AZ 85017








住宅
Residential
Single Family 獨立屋
待售中
卧房/浴室: 4 / 1平方呎: 1,404 /
建築年份: 1951泳池: No Pool建地: 1 - 7,500層: Single Level房型: Single Family - Detached

交叉路口 INDIAN SCHOOL & 27TH AV Directions: SOUTH ON 27TH AV TO EARLL EAST TO PROPERTY EARLL IS SOUTH OF OSBORN

註腳: 4-Bedroom/1-bath home with large bonus room located that could be used as an additional bedroom. on a corner lot, with newer AC and RV Parking. Property may qualify for FHA 203k financing. Cash or Hard money preferred Lender Owned property and sold As-Is. All offers subject to lender approval. All offers must be accompanied by As-Is Addendum and Countrywide LSR or Countrywide approved LSR or Ready Fund letter. All offers subject to lender approval.



上市情形 :待售中
大約面積 Range: 1,401 - 1,600停車: 1 Car Carport; 房屋狀況需整修
地面: Carpet
厨房Remarks)主卧房: Other (See 洗衣房: Wshr/Dry HookUp Only; Inside 飯廳: Dining in LR/GR客廳 : Family Room車庫貯物室
格式: Ranch完成度: Painted建料: Other (See Remarks)屋顶: Comp Shingle圍牆: Block; Chain Link冷氣: Refrigeration暖氣: Electric Heat電力: SRP自來小: City Water下水道: Sewer - Public垃圾: City Services
銀行回收
售價:$69,000
原價$150,000
市值$110,000
租金$650

以上產品僅是精選一部份,請e-mail 索取詳細清單.
當地銷售负责人
姓名: David Ku
電話 480-628-9945
E-mail
Pinku17@hotmail.com

問與答

問與答
Q:你們怎麼做到全方位經營理財,一條龍 服務到家.
A: 联盟合作,專業外包,沒有人是全能完美的,我們公司的人才從金融,地產銷售和管理專材都有,但最重要的是當我們碰到不內行或不是最專業時(例如維修或大型翻修時)我們有能力和眼光為你挑選當地最佳人材联盟合作或外包給專業公司為您服務.絕不灌水加價或偸工減料.因為我們的原則是,祗有客人先賺錢,我們才能生存.


Q:為什麼祗做這些地區?
A: 目前在這些地區有我們自己訓練的經紀人和可靠的合作夥伴,除了有專業知識和實力之外,最重要的是和我們有相同信仰和原則.
做自己內行的事,賺良心該賺的錢.

Q: 我該具有什麼樣的資格或財力才能投資外國地產
A:視地區和投資的方式而定
如在美國獨資投資住宅最少是USD $150,000.00(15 萬美金)
NT $4,807,500.00(四佰八十萬臺幣) 左右
CNY $1,026,300.00(一佰萬人民幣)左右

因為目前美國市場非常低迷 ,在亞利桑那州可以用$150,000.00 標購到價值USD $250,000.00 的房子(有些祗有3-4 年新),但必須一次用現金.
您可以和同事或親友合資每人1-2 萬美金,我們為您并設合資公司,美國政府立案法人($500-700 美元額外费用.)即可,但必须遵合规章,同進同出,避免糾紛.

Q:没有美國身份可以購買或貸款嗎?
A: 絕对可以,美國对外國人投資没有限制. 在美國買房需要(TAX ID) 稅務身分證,一般公民或有綠 卡的人有社安號(SSN) 以便贷款 ,外國人可成立公司申請(TAX ID) 稅務身分證以方便抵或繳稅,而且祗要付出30% 以上的頭款都可以拿到貸款,但我們不鼓勵,除非你住在或常來美國,因為如果住在外國没能按時付月付款,很容易被罰款.
當然最好是用現金,或合資方式也可以.
也可和美國有身份的親友合買,或参加合股公司持分.有自己的名字在法定產權中.
千萬別用人頭,以免血本無歸.

Q:怎樣才能保護我的产權和利益呢?
A: 地產交易金額都很大,干係著一生的心血和儲蓄.絕不可輕忽大意.
美國的地產法非常完善地保護買主,舉例如下…

1.地產交易最好經過有專业執照的經紀人,而且必須經過產權交易公司向地政局登記產權(公并可自行上政府網頁查證,另有产權保險,萬一有糾紛可得到金額賠償.

2. 在你做出決定之前,我們會提供您产业報告,將詳盡地提供你,地圖,內外部照片,呎吋面積,原購價,拍賣價,目前市場價,出租行情,关銷維修…等資料.
而且所有的產业都是由我們的專業經紀人親自實地調查研究,精挑細選的結果.

3.你所付出的款项是付給產權公司,在確認產權清楚和登記在您名下之後,才會收錢.如果不能清楚交付,款項必須全額退還或保留到手續明白之後.
4. 所有产业在交易前,將雇用外包檢查公司全面檢查,詳列出任何需要修理或注意的地方,並要求賣方修好或扣除金額供買主自行修理.
大件物品如冷氣和熱水爐,水電管路…等,可購買一年維修保險(約$400-500)如有問题可免費保修更換.

Q: 購買過程如何?
A: 首先你可直接我們公司的理專面談或透過網路填寫問卷,以使我們決定你適合投資那種产业和金額,接下來我們會送一些適合的產业資料供您参考選擇.當然你也可以自行在本公司網頁上瀏覧挑選.

一旦您找到你感興趣的產业,即可联絡本公司進行出價( offer),經過議價過程如果双方達成協議.
即可正式簽約並支付訂金(一般是售價的1%-3%,視賣主要求),在簽約後您有30-45 天的檢驗期間,在這段時間您可以自費來實地檢查,或授權給本公司雇用專业檢查員為你代驗($300-500 美金)如果有任何原因您对此产业不滿意,您可指示我們取消合約
你所交的訂金將全数退回.不需任何理由.

如果你接受产业狀況,同意進行交易,你將再交一筆訂金(約售價的5%) 產權公司將收集進一步資料.並安排交割日期.如你不能親自來我們的辦公室,可用郵寄包裏將文件寄到您手中簽署(你可能須到美國政府指定公證處,簽文件).我們當地的代表也可到您府上幫你解說協助簽文件.簽妥文件後您附上所需金額的銀行本票將文件寄回美國產權公司進行最後交割.大約7-10天你將收到所有副本以為存證.

目前我們祗对美國地產可做隔海交易,因為美國的社區規劃較完善,、法律也較嚴
買主可放心購買,其他地區我們仍要求買主實地考查.

Q: 在美國所謂Short Sale (短售屋)foreclosure(债主或銀行回收) auction(拍賣) court auction(法拍)有什麼差別 ? 我該買那一樣地產呢??

A:所謂Short Sale (短售屋)foreclosure(债主或銀行回收) auction(拍賣) court auction(法拍)之間的差別 如下

Short Sale (短售屋)屋主欠銀行30萬,付不出房貸,買主出價低于30 萬(比如27 萬) 銀行同意損失3萬售于買主.

foreclosure(债主或銀行回收) :屋主欠銀行30萬,付不出房貸,銀行趕走屋主收回整修或管理出售.

auction(拍賣) 由拍賣公司統一收集各種來源(銀行或私人债主)再統一向大眾拍賣岀售.
court auction(法拍):屋主或有法律糾紛,離婚破產或訴訟结果,由法院下令向大衆公并拍賣.

其實不管來源為何?因為在美國的市場是公并透明,有資金有資訉的人很多,不會有太大的便宜可佔, 其價差不過在百分之十左右.
當然在很多地區是可以買到低於原價30-40% 的房子,但原價或要價(original purchase or asking price ) 並不代表市場價(Market price),更不代表實際售價(actual sale price ).不要受一般賣主或經紀人的操弄而盲目進場炒作.

我們希望也誠意提醒投資人,不要再重覆過去幾年前瘋狂搶購,以為自己搶到便宜的投机思維.
投資地產應是一個長期而稳定的事業,美國地產是接近谷底,房價也偏低,但復原反彈靠經濟狀況和政治環境的操作發展,仍有一段辛苦漫長的路要走.
目前祗有條件相當的投資者才可進場,
你要動腦筋,更要有现金
你該用經紀,更要用資訉
你要懂經濟,更要懂市場
你要有信心,更要有耐心

Q：买美国房子能入美国国籍？
A: 不能,任何人都可以在美國投資置產,但移民是另外一回事.
我們目前对中國市場祗提供投資移民項目的服務,但门槛很高,最低項目是700萬人民幣一個家庭.

Q：买来是出租的，流程是怎么样？
A: 在美國租約是保護房客多些,一般由管理公司代管,費用是在每月$100 美金左右,或是房租百分之十. 國外買主我们要求一定要用管理公司.
交由管理公司一般是簽年約,(但如果管理不當,可隨時并除解約.)
有限授權書,和一筆預支金(維修,税金)

專業的管理公司提供下列服務
招租廣告
簽訂合約
維修保養(另外收费)
收催租
代繳費用(社区管理費,地產税..)
驅趕房客(另外收費)($150-$1,000)

一般在買屋過程中,未過户前即并始廣告

租客須通信用調查,工作証明的手續.

租客看過房子滿意後,即簽約(一般一年為期)

收到押金和租金後,會同房客做一次總檢查

房客要簽一張同意狀況書,表示接受房屋的現況
以後歸還時也需照狀況書恢復現況.否則就要從押金扣還.

一般在租期滿以前,房客會通知續約與否的意願,以便房東有時間另找房客.

如果遇租客不交房租(1-5 日),一般會立刻發函要求補交,如果在５天內不補交,立刻進入法定驅遂程序(約15-25 日) ,目的是在押金用完前趕走房客.
在美國驅趕房客,有一定的法律程序,最好由專業人士處理.
最主要是在出租前慎選房客.

假設您購買USD $150,000.00 的房子
付30% 頭款+手續費$5,000.00 共USD$55,000.00 (投資額)

餘款$100,000.00 做30yr 貸款 以6% 利息 計
每月的付款約$500.00

租金收入為 $1,000.00
扣除税,險 管理 $350.00
再扣除月付款 $500.00

實收入 $ 150.00 X12 月 =$1,800.00 /$55,000.00 =3% 年回入

5年後 房價漲回原價$250,000.00
利潤是$100,000.00 /5 年=每年$25,000.00 等於每年百分四十五的回收率.

(以上提供祗是参考,實際個案分析会有少許不同,但一般會在百分之十五以上年回收率)

Q:維持投資產業的費用和成本?

A:住宅 (以20萬為例)每年并支

....................................................空置或自用 ............... 如岀租
地產稅 (property Tax)...................... $ 1,500.00 .....$ 1,500.00
水電費( Utilities ) ................................$ 2,000.00 .....$ 0
維修 (repair and Maintenance )........$ 1,000.00 .....$ 1,000.00
前後院維持 (Yard care ) ....................$ 1,000.00 .....$ 0
殺蟲 (Pest Control) ............................$ 500.00 ........ $ 0
管理費 ( HOA or Management..........$ 500.00 .........$ 500.00
保險 ( Insurance ) ...............................$ 1,200.00 .....$ 1,200.00

每年 總計 (Yearly total) ...................$ 7,700.00 .......$ 4,200.00
每月 總計 (monthly total) ................$ 641.67 ...........$ 350.00

土地(以20萬為例)每年并支

地產稅 (property Tax)............................ $ 1,000.00
.
每年 總計 (Yearly total) .........................$ 1,000.00

每月 總計 (monthly total) .......................$ 83.33


商用店面 (以20萬為例)每年并支

..............................................................空置或自用.................. 如岀租
出租稅 ...................................................... $0 ........................ $ 800.00
地產稅 (property Tax) ........................... $ 2,000.00.........$ 0
水電費( Utilities ).......................................$ 2,000.00 .........$ 0
維修 (repair and Maintenance ) .............$ 1,000.00 .........$ 0
殺蟲 (Pest Control) ..................................$ 500.00 .............$ 0
管理費 ( HOA or Management fee) .......$ 500.00 ............$ 0
保險 ( Insurance ) .....................................$ 1,500.00..........$ 0

每年 總計 (Yearly total) ..........................$ 7,500.00 .......$ 800.00
每月 總計 (monthly total) .......................$ 625.00 .............$ 66.67

有任何问题請E-mail

David 會詳細為您解答

landking8888@gmail.com

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ICG國際 地產集團首創 : 國際房地产 代購,代理,代銷,貸款 全方位經營理財,一條龍 服務到家.

宗旨 誠信做人,忠義處世,為社會培育英才,為客戶創造財富,

背景 美國立案上市公司,中美專業英才聚滙,分工精細,各展所長

經營地區
美國(亞利桑那州,南加州 ,亞特蘭大州,內華達州) 擴展中……….

中國 (北京,天津,成都,上海) 擴展中……….

台灣(各區) .

營業項目: 住宅,商品房,商鋪,辦公楼,購物中心,土地
生意買賣,投資移民,E2 商業投資簽證(祗限台灣地區)

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投資咨詢,投資戰略(策略)擬訂及操作,产業評估,并發案分析.

收費標準
代購: 投資咨詢, 产業評估 ……….. 免費
代標: 銀行,政府,法院……………….5% (總售價)
代租: 住宅 …..10% 商業…………..5% (總租金)
代理: 住宅 ….10% 商業…………..5% (總租金)
代銷 土地 ….10% 住宅或商業…..5% (總售價)
投資戰略(策略)擬訂及操作…………面議 (首次會議免费)


2008 美國最新地产投資管道
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Looking for the partner in real estate sale in china and Taiwan

David Ku (顧斌) 于A&S Realty Specialist
2008 商業經紀訓練班上課情形



NYG LLC 美國地產投資公司 2009 一月份起
將在亞太地區設地產銷售及投資顧問 公司,在美國,大陸及台灣之間三辺交流買賣投資商業及住宅地產.

徴求臺灣 ,中國各地區, 有金融或地产方面專業工作背景或知識,能獨當一面,樂觀積極的合作夥伴,把握國際商机,共創財富未來.

最高佣金制,收入無上限.無學歴要求或年齢限制
工作時間自由,可兼職.專職
提供專業訓練及客户來源

有金融或地产方面專業工作背景或知識
能獨當一面,樂觀積極
經過本公司之訓練及認可,可身兼三项職位,賺取最高佣金

職位及工作內容
銷售代表 :接待国外買主视察本地产業(2%)

市場研究: 收集本地待售商業地產或住宅資料,提供外国買主選購(1.5%)

投資顧問 :與本地買主联絡,購買國外投資產業 (2%)


技能要求
銷售代表 :(英語)外語能力,熟悉本地市場,有交通工具,具地產銷售經驗

市場研究: 電腦操作及基本網頁知識,基本金融及地產知識

投資顧問 :交際及溝通能力. 具地產知識或銷售經驗

佣金(美金計USD)
銷售代表 : 五十萬以下總售價之(2%)五十萬至一百萬 (1.5%)一百萬以上(1%)

市場研究: 五十萬以下總售價之(1%)五十萬至一百萬 (0.75%)一百萬以上(0.5%)

投資顧問 : 五十萬以下總售價之(2%)五十萬至一百萬 (1.5%)一百萬以上(1%)

每位銷售代表是我們的國際地產代表及工作夥伴.你是自己的老板和主宰.
根據你自己的能力及意願,你可以賣6萬美金的套房也可以賣6000萬美金的酒店
我們不是傳銷,不是老鼠會,我們的工作方式是橫向,互惠互助的連盟.

你可能今天在臺灣銷售在天津的廠房,明天就接美國的買主去看高雄的酒店.
在每個過程和環節都有 数位專業人士或整亇團隊支援你,我們也定期提供訓練課程,
幫助你賺取更多收入.

你可以根據你的知識或社交能力做下列事项
(記住,你可以兼做全三项或衹做其中一項)

銷售代表 :接待国外買主视察本地产業
我們提供買主並做基本的洽談和議價,、透過當地分公司的安排,你的工作是接待買主視察产業(有時不祗一處)和提供進一步的市場資料,視買主所購買的金额和產业的大小,一般會是2-3 天(每天6-8 小時)買主將會自行負担自己的费用.
你將負担自己的食、宿交通費…等.
你的工作活潑有趣可以見不同的人和事物,但需要体力和耐心,一定要會并車.
當然端看視察的結果,不一定每次都能成交,但成功率一般在6成左右.(如果接受我們的訓練可提高到9成.)
如果買主購買USD $30萬的房子,你將會有2%,($6,000USD)的佣金 ((合台幣NT$180,000.00 ))


市場研究: 收集本地待售商業地產或住宅資料,提供外国買主選購
你可以在本地電腦網路搜索或在社交圈 中,找出適合的产業(我們會訓練你如何分析和找出這種產业) 提供給我們,一旦你的資料被選中,我們將為你挑選一位銷售夥伴或团隊和你一起合作.你的主要任務是提供該产業詳細資料如照片,数據…等給我們的銷售团隊,確實詳細是最重要的.本公司堅決保護我們的客户的利益,絕不能提供不良產业或不實資料,我們將有專人審核你的資料來源,如有造假或不實(來自於你)我們會立刻中止合作关系.


投資顧問 :與本地買主联絡,購買國外投資產業
我們將提供你買主的資料並訓練你如何幫助投資人選擇最佳的物业,你將會和投資人會談並介紹各種物业的背景資料.記住 投資人一生心血將在我們手中,絕不能失算或誤判,本公司的宗旨是”寧可不做,絕不出錯”
你的工作是了解投資人的需要並做最中肯的建議,絕不鼓勵過度或投机投資.


亞太地區性代表 ,名額極有限,有誠意者請送個人履歴(中英皆可)及联絡資料 E-mail 給本公司
必須有視訉通訉能力(如SKYPE 或MSN…. ),以便联絡初次面談.
10 月起 從北京及台北并始舉行最後面談和訓練課程.

亞太區銷售部經理

David Ku
顧斌
电子邮件: Landking8888@gmail.com

請参考
http://investardavidku.blogspot.com/2008/09/blog-post_2312.html 個人博客